19년도에 등기를 한 서울 아파트 전세계약을 새로 체결했다.
이 당시 서울 아파트 매매계약 리뷰를 보면 새롭고 시간이 정말 빠른 것 같다.
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서울 아파트 매매계약 리뷰(부제:서울에 내 땅 한쪽이 생긴다) 1. 자본주의 세계, 올해 내내 고민해 온 내 집 마련에 대한 고민을 해결했다.
16년부터 계속되는 아파트…m.blog.naver.com
이번에 전세 계약을 새로 체결하면서 느낀 적이 많았지만 우리의 구독자들에게 도움이 되면 좋겠다는 생각을 하고, 제가 느낀 것을 공유한다.
전세 계약사는 다음과 같다.
19년:매매시에 기존 임대 계속 거주 21년:계약 갱신 청구권(5%인상)23년:3개월 전 통보 후 추방, 신규 전세 계약 21년도에 세입자가 갱신권을 사용했지만 2년 수영장에서 만족하는 경우는 23년 10월에 계약 만료됐다.
세입자는 올해 2~3월에 떠나면 지난해 말에 통보한 상황이었다.
1) 나쁜 것은 나쁜 일이 아니다.
21년 당시, 갱신권을 사용하지 않은 경우 주변 시세대로 2억 2.5억원씩 인상할 수 있는 상황이었다.
눈물을 글썽이며 경신권 계약을 했다.
올리고 받으면 어떤 지역의 아파트를 살 수 있으며 어떤 주식을 살 수 있을지 생각하면서 엄청 손해를 할 기분이었다.
99.9%장담하지만 인상됐다 전세금은 어딘가에 투하된 것이다.
아직 23년 10월이 되지 않았지만 21년 10월 정도 전세 가격이 회복되지 않을 가능성이 매우 높은 것 같다.
그렇다면 저는 23년 10월에 1~2억을 토해야 하는 상황에 직면할 가능성이 높다.
생각만 해도 등줄기에 땀이 줄줄 나온다.
계약 갱신 청구권을 계약할 때 제 손해가 터무니 없는 듯했지만 시간이 지난 지금 시세대로 계약을 하지 못한 게 고마운 상황이 되고 말았다.
지금 나에게 나쁜 일이 나중에는 나쁜 일은 아닐지도 모른다는 것을 기억한다.
2. 레버리지 2010년대부터 미국의 저금리와 자금 공급 자산 가격이 상승했다.
이에 사람들을 누구나 돈을 빌려서 투자하기 시작했지만 돈의 가격이 낮아 지렛대를 많이 활용했다는 것이다.
전세도 레버리지인데 전세가 지렛대라는 것을 간과하기 쉽다.
매매 가격과 전세 가격이 계속 상승하면 이 상승이 예상하기 때문에 지렛대의 무서움을 간과하기 때문이다.
3. 계약 갱신 청구권 3개월 전 중도 해약 계약 갱신 청구권은 전세 계약 2년 만료 후 5%이내만 전세금을 취할 수 있으며, 2년간 거주하는 권리를 말한다.
여기서 중요한 포인트가 세입자가 원하면 2년 만료 전 이사 오는 3개월 전에 말하면 이사 있다는 것이다.
즉 중도 해지하는 것이다.
기존에 통용되던 묵시적 갱신과 같은 개념이다.
이렇게 중도 해약이 가능하면 계약 갱신을 사용할 때 계약서는 왜 쓰는지 의문이다.
전세 가격 상승기에는 문제가 없지만 지금 같은 하락기에 세입자가 갑자기 나가라고 하면 임대인은 3개월 이내에 전세금 반환을 해야 한다.
몇 억 수천만 원을 마련해야 하는 것이다.
계약 만료시에 돈을 마련해야 하는 것은 임대인의 당연한 의무인데 문제가 되는 것은 예측 가능성이 없다는 것. 임대인은 갱신권을 사용한 세입자가 언제든지 떠날 수 있다는 가정 아래 자금 운용을 해야 한다.
얼마나 비효율적이고 임대인에게 불리한 조항? 이번 맹세한 것이 앞으로는 계약 갱신 청구권 계약을 하지 않다는 것이다.
뭐 손해 배상이 들어와도 그렇게 대응할 것. 갱신권 계약은 미래 예측 가능성이 너무 없다는 것이 문제이다.
4. 전세 계약은 최저 가격으로 세입자가 늦어도 23년 3월 말까지 뽑아 달라고 말했지만, 19년도의 전세금보다는 높은 받아야겠다는 욕심이 있었다.
그것으로 미루고 세입자가 원하는 날짜에 다른 세입자와 계약하지 못 했다.
그래서 이에 대한 손해를 보장하기로 했다.
이자 비용, 중도 상환 수수료 등 600만원을 내야 할 것으로 예상된다.
나 때문이야. 이제는 욕심 내지 않고 최저 가격으로 줄여야 한다는 다짐을 한다.
5. 물건의 가치를 높일 기회로 세입자가 이사, 다른 세입자가 올 때까지 1개월 정도 빈다.
지금 내 것은 구축한 것에 같은 단지에 내부 인테리어를 한 것에 비하면 상태가 떨어진다.
그래서 이번에 새시, 욕실, 벽지 등 올 수리하고 주는 조건으로 3000만원을 더 주고 계약을 맺었다.
세입자는 어차피 나중에 받는 돈이라고는 생각에서 예쁘게 살고 싶어 하며 나는 1개월의 공실을 사물의 질을 높일 기회로 활용했다.
이어 3000만원 정도 받아 제 돈은 추가로 들지 않고. 6. 중계 회사에 친절한다.
나는 매매인 전세인 부동산을 찾는데 만원의 빵이라도 사는 것이다.
이렇게 하면 나도 기분이 좋으며, 중계사 쪽도 좋아한다.
그러면 기억에 남아 매매인 전세라 더 졸인다.
이렇게 뒷바라지를 당하면 나는 다시 은혜에 보답하다.
이번 인테리어 수리 업자를 찾으면서, 중계업자의 도움을 받고 업체로부터 받은 견적보다 훨씬 싸할 수 있게 됐다.
중계사 쪽에 성의를 보이는 것이 1만원을 아끼지 말자. 나중에 더 크게 돌아온 확률 100%이다.
